¿Cuánto cuesta construir una casa? Con ejemplo y precios reales

Tratar de responder a la pregunta ¿cuánto cuesta construir o hacerse una casa? no es sencillo, ya que entran en juego muchísimos factores. Es necesario tener en cuenta el lugar donde quieres construir tu casa, los metros cuadrados de la misma, ya que mientras más grande, más caro será construirla, el tipo de terreno, los acabados, las instalaciones… Todo ello va a influir en el precio final de tu vivienda, y por eso es muy importante tenerlo todo en cuenta durante el proceso de desarrollo del proyecto para conseguir realizar un presupuesto realista y que no te lleves sorpresas indeseadas durante la ejecución de la obra,

Vamos a intentar responderte de una manera sencilla, y para ello vamos a tratar de elaborar el coste de una casa de unos 300 metros cuadrados construidos y analizar todas sus fases. ¡Pongámonos a ello!

Primer paso: Comprar el solar o la parcela para tu vivienda

El primer paso es conseguir un terreno para construir tu casa. Es una de las fases más importantes ya que la ubicación de tu futura vivienda condicionará gran parte del diseño de la misma ya que es importante tener en cuenta la orientación, el entorno, las vistas…

El precio de la parcela puede ser más alto o bajo según la zona en la que se encuentre, por ello, va a ser un número variable a la hora de saber cuánto puede costarte construirte tu casa. Encontrar un solar que esté a la venta y además se adecúe a tus requisitos puede ser una tarea complicada, por eso es importante analizar bien el mercado y considerar todas las opciones disponibles que tengas a tu alcance.

Antes de comprar el solar debes consultar en el Ayuntamiento la clasificación de la parcela para asegurarte de que puedes construir en ella (y ver así si se trata de un terreno urbano, urbanizable, rústico…).

Existen varios factores que debes tener en cuenta: la altura máxima permitida, la superficie máxima edificable, el porcentaje de ocupación de la parcela… Todo ello va a influir en la casa que vas a poder hacerte, limitando los metros cuadrados de la parcela.

Además, deberías solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad y asegurarte así de que el solar no tenga cargas asociadas al mismo. Así podrás comprobar también quién tiene la titularidad del terreno y comparar la superficie que te venden con la registrada en el Catastro.

Preparación del terreno

Presupuesto de construcción y honorarios del Arquitecto

Una vez tengas preparado el terreno ya habrás conseguido superar el primero paso más complicado. ¡Ahora llega la parte divertida!

Viene el momento más creativo que es el de diseñar la casa de tus sueños, y para eso necesitarás encontrar a un buen arquitecto que te ayude a llevar tus ideas a la realidad. El Arquitecto te cobrará unos honorarios por sus servicios, que incluyen normalmente el Anteproyecto, el proyecto básico, el proyecto de ejecución, y la dirección de obra de tu futura vivienda. Además es posible que podáis acordar dentro del precio que te incluyan infografías o renders 3D de tu vivienda para que puedas ver cuál será el resultado final.

El precio de los servicios del Arquitecto se calculan haciendo referencia a los precios por metro cuadrado de la vivienda mediante un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la casa que te quieres construir.

Teniendo el total del PEM el estudio de Arquitectura establece un porcentaje sobre ese total y normalmente puede variar sus honorarios del 6-10% del total del PEM,

Además, los técnicos profesionales te guiarán con otros costes que debes tener en cuenta en tu presupuesto, como pueden ser las licencias e impuestos pertinentes que conllevan todo el proceso constructivo.

Licencia de Obras

Cuando ya tengas el proyecto básico elaborado por el estudio de Arquitectura, es la hora de solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento que te corresponda. Además será necesario que solicites la acometida de electricidad y el suministro de agua para el proceso de la obra. El precio de la licencia de obras, variará según el ayuntamiento, pero ronda sobre el 6% del PEM.

Normalmente se presenta primero el proyecto básico en el ayuntamiento, y posteriormente el proyecto de Ejecución para adelantar tiempo, ya que el proceso de obtención de la licencia de obras puede durar varios meses (dependiendo de la rapidez de cada Ayuntamiento).

El Proyecto de Ejecución debe redactarlo un arquitecto, normalmente el mismo que te hace el proyecto básico, y luego necesitas contratar también un director de obra (Arquitecto) y un director de ejecución (Arquitecto técnico) que lleven todo el proceso constructivo de tu vivienda. Normalmente el Arquitecto cuenta con Arquitecto técnico en su equipo para este proceso.

Coste real de construcción

El coste real de la vivienda va a depender de las calidades y acabados finales que quieras aplicar en la construcción, ya que pueden variar bastante el precio final. Pero por tener un número en mente, podríamos considerar un precio de unos 900-1200€ por metro cuadrado construido de vivienda.

Una vez tenemos la licencia de obra y el proyecto de Ejecución visado por el colegio de Arquitectos y presentado en el ayuntamiento, es la hora de buscar la empresa constructora que se va a encargar de llevar a cabo la construcción de tu vivienda. Para ello, la empresa constructora se encarga de hacer las mediciones del proyecto y elabora un presupuesto real de construcción considerando todos los materiales que van a ser necesarios para la vivienda. Normalmente el presupuesto de la constructora será superior al PEM que es orientativo, ya que deben incluirse los gastos generales y el beneficio que se lleva el constructor por la puesta en obra.

La empresa constructora se encargará de cimentar, construir la estructura, los forjados, fachadas, cubiertas, particiones interiores, suelos, piscina, aislamientos, ventanas, puertas… Pueden encargarse ellos mismos o a través de empresas que subcontratan para realizarlo.

Es importante acordar un precio cerrado firmado por contrato con la constructora, para que si luego hay problemas en obra, sean ellos quienes asuman los sobrecostes y no tengas que pagarlos de tu cartera. Lo más recomendable es solicitar presupuestos a distintas constructoras para así ver cuál se adecúa más a tus necesidades y precio. Además, es interesante establecer también una cláusula que pueda penalizar a la constructora si se retrasa en la construcción de tu casa (ya que los retrasos suelen ser muy comunes).

Costes añadidos

Otros costes que debemos tener en cuenta durante el proceso de construcción de una vivienda son los siguientes:

• Tendrás que depositar una fianza en el Ayuntamiento por concepto de gestión de residuos y demolición. Te la devolverán al finalizar la obra si se acredita una correcta gestión de los residuos generados durante la obra.
• El Ayuntamiento solicitará un plan de seguridad y salud
• Cuando tengas la licencia de obras y vayas a empezar la construcción, debes comunicar su inicio a la autoridad pertinente.
• Es obligatorio disponer de un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales.

Para terminar

Por fin nos encontramos ya en la última etapa del proceso. Ya tienes tu vivienda terminada y faltan unos últimos pasos:

• El técnico debe firmar el certificado de fin de obra de la vivienda que se visará en el Colegio de Arquitectos. Con ello, podrás solicitar la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento, por la que tendrás que pagar un importe y te permitirá entrar a vivir legalmente en tu vivienda.
• Debes realizar la escritura pública de obra nueva ante notario y registrar tu casa en el Registro de la Propiedad. El notario puede cobrar sobre el 0,5% del valor de la vivienda por sus servicios.
• Por último, con la licencia de la primera ocupación ya podrás dar de alta el agua, electricidad y el internet en las suministradoras.

Ejemplo de práctico de cuánto cuesta hacer una casa con precios reales

Vamos ahora vamos a ver toda la teoría que hemos visto en los puntos anteriores aplicada sobre un proyecto real.

Partamos de que ya tenemos el terreno comprado, de 500m2 en el que queremos construirnos la casa de nuestros sueños. Se trata de una vivienda que va a tener un sótano (60m2), planta baja (100m2) y planta alta (60m2), además de una piscina de 25m2.

Empecemos calculando cuál sería el Presupuesto de Ejecución Material (PEM)

Aplicando los precios del colegio de Arquitectos de Málaga, obtenemos lo siguiente:

• Planta sótano = 60 x 489€/m2 = 29340€
• Planta baja = 100 x 978€/m2 = 97800€
• Planta alta = 60 x 978€/m2 = 58680€
• Piscina = 25 x 442€/m2 = 11050€

Total: 196.870€

De ese PEM, el Arquitecto nos cobrará de un 6-10%, por lo que se llevará de 12-19000€ por sus servicios.

El presupuesto de contrata ofertado por la constructora será de 374000€ (incrementando un 19% el valor del PEM)

Además, pagaremos 1500€ por el estudio topográfico + geotécnico. Recordemos que a estas cantidades hay que sumarles el IVA.

La licencia de obras (6,19% del PEM) nos costará en el Ayuntamiento 12186€

Además deberás tener en cuenta los demás gastos que hemos comentado como la inscripción en el registro, firma en notaría y por supuesto el coste de los muebles para decorar el interior.